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??3月31日，全國首單由存量商業辦公資產改造為保障性租賃住房的REITs產品——匯添富上海地產租賃住房REIT在上海證券交易所正式掛牌交易，上市首日漲幅高達29.99%。

??自申報發行以來，該REIT便吸引市場廣泛關注與資本熱捧。募集份額5億份，發售價格2.724元/份，募集資金規模達13.62億元。網下詢價倍數約181倍，公眾投資者認購倍數更是高達494倍。而從3月5日獲批到掛牌上市，僅歷時18個工作日，刷新了公募REITs市場紀錄。

??同策研究院聯席院長宋紅衛表示，該項目的快速獲批充分彰顯了監管層對保障性租賃住房市場的重視與支持，而其上市首日的亮眼表現則受益于多重政策利好：證監會加快REITs常態化發行步伐，保障性租賃住房項目可享受4%低利率貸款等支持。此外，在當下“資產荒”背景下，市場對長期穩定收益資產的需求愈發迫切。

??公開資料顯示，該產品以上海地產房屋租賃有限公司持有的虹橋璟智項目和江月路項目作為底層資產，均為上海地產集團旗下優質租賃住房標桿項目。其中，虹橋璟智項目是上海市首批Rr4租賃用地項目，江月路項目則是閔行區首個由存量商辦改造而成的租賃住房項目，兩者市場需求旺盛、運營表現優異。據基金招募說明書披露，江月路項目租賃住房部分、江月路項目配套商業部分以及虹橋項目租賃住房部分出租率均超90%。

??2024年以來，保障性租賃住房板塊成為公募REITs二級市場的明星板塊，受到投資者青睞。公募REITs已成為保障性租賃住房融資的重要渠道。樂居長租預計，2025年相關產品發行規模有望突破250億元。據克而瑞長租數據顯示，2024年核心八城集中式公寓規模超114萬間，其中保障性租賃住房規模達42.2萬間，占比37%。

??市場熱度高漲，多家企業也加快了保租房REITs的申報步伐，包括蘇州恒泰、建信建融家園、新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等。

??特別值得一提的是，國企正成為租賃市場的中堅力量。中指研究院數據顯示，2024年中國住房租賃綜合實力TOP30企業中，地方國企系累計管理規模約38.6萬間，累計開業22.9萬間，占比均達兩成。其中，鄭州城發安居美寓、聯投新青年、城方等企業規模增速明顯。

??對此，相關研究機構人士向中國房地產報記者表示：2024年，中央出臺多項政策支持住房租賃市場發展，重點聚焦金融支持與存量商品房去庫存。特別是，7月REITs項目常態化發行，市場化長租房首次納入公募REITs底層資產，住房租賃“投融建管退”全周期支持體系加速成型。同時，存量商品房去庫存政策推進，保租房籌集渠道拓寬，非居改租、收儲轉租等取得進展，通過盤活低效資產補充長租房供給。尤其地方國企系長租企業在盤活存量資產和獲取金融支持等方面均有顯著優勢，租賃房源管理規模快速擴張。

??然而，保障性租賃住房REITs的收益表現仍然依賴于項目地段及運營水平。宋紅衛表示，如果出租率未能保持高位，收益率將受到影響。例如，紅土深圳安居項目近一年收益持續下滑，招商蛇口林下項目因大客戶退租，出租率一度降至79%。

??在政策利好、市場需求及國企推動下，保障性租賃住房REITs正迎來發展期。但如何提升項目運營質量、保持高出租率，仍是決定產品長期投資價值的關鍵。（康為）